高周轉(zhuǎn)與地產(chǎn)企業(yè)的“至暗時(shí)刻”

“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，是2019 年的基調(diào)。

房地產(chǎn)政策的松緊程度，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上，就是要各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這也是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的破裂。
縱觀2019年上半年樓市，“小陽(yáng)春”動(dòng)力明顯不足，這場(chǎng)本是由于資金寬松導(dǎo)致的“小陽(yáng)春”，在政策影響下很快就退了燒——各類物業(yè)銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格漲幅回落；土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降；“面粉”的價(jià)格回落，對(duì)新建商品房市場(chǎng)價(jià)格起到了拉低作用。總之，市場(chǎng)乏力、房?jī)r(jià)回落，回調(diào)特征明顯，更對(duì)未來市場(chǎng)回暖構(gòu)成了很大的壓力，很難發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。
2019年，還債高峰已經(jīng)到來，大部分房企不得不高成本“借新還舊”，極力擺脫資金困局。陡然之間，企業(yè)資金流動(dòng)性變差，再融資需求飛升，金融監(jiān)管系統(tǒng)更是“雪上加霜”，明言“禁止資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，這就進(jìn)一步加劇了房企的融資難度，不僅融資成本更高，更是“一兩難求”，信托、開發(fā)貸都陷入僵局，無異于“帶著鐐銬跳舞”。
在市場(chǎng)大勢(shì)不容樂觀、資金面吃緊的情況下，眾多地產(chǎn)公司基于發(fā)展現(xiàn)狀，將目光再度投向“高周轉(zhuǎn)”——希望借助規(guī)模及利潤(rùn)與現(xiàn)金流的關(guān)系，通過企業(yè)內(nèi)部操作，實(shí)現(xiàn)自有資金與銷售額之間“四兩撥千斤”的太極推手作用。

定 策

（1）萬科的“5946”，即拿地后5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤、首推貨量40%、開盤后當(dāng)月去化率60%；

（2）碧桂園的“456”，要求原則上所有三四五線城市新獲取項(xiàng)目，均需4個(gè)月開盤、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)；

（3）恒大要求推進(jìn)6個(gè)月開盤，首開去化率至少60%以上等；

最典型的，要數(shù)地產(chǎn)行業(yè)新晉選手中梁地產(chǎn)：對(duì)普通項(xiàng)目推行“456”運(yùn)作模式，即4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月再投資；對(duì)續(xù)期項(xiàng)目推行“321”模式，確保首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時(shí)間，沖刺1個(gè)月、常態(tài)2個(gè)月、紅線3個(gè)月……正是這種“快進(jìn)快出、小步快跑、低開高走”的運(yùn)營(yíng)模式，讓中梁實(shí)現(xiàn)了快速成長(zhǎng)。而當(dāng)前階段的中梁，正在穩(wěn)步去杠桿、籌劃IPO，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)空間和資金效益。

在本質(zhì)上，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)并無二致，核心要義只有一個(gè)：追求投資收益最大化：M=S*f。

M指投資收益，也就是賺了多少利潤(rùn)，S泛指企業(yè)的規(guī)模類指標(biāo)，如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、投資額、開發(fā)量、銷售額等；f則泛指盈利能力指標(biāo)，如果S是凈資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的f就是凈資產(chǎn)收效率。

由此可得出，要實(shí)現(xiàn)更大的投資收益M，只有兩種途徑：做大S和提高f。

第一種：做大規(guī)模的加法。即從一個(gè)項(xiàng)目到多個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)城市到多個(gè)城市。通過企業(yè)項(xiàng)目的增加，做大企業(yè)規(guī)模。這也是一線房企鋪開全價(jià)值鏈、布局全國(guó)化、產(chǎn)品全系列覆蓋的根本原因。

第二種：做乘法。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)品或一個(gè)產(chǎn)品模式成功后，就進(jìn)行快速?gòu)?fù)制。比如，對(duì)項(xiàng)目A復(fù)制x個(gè)。S=xA

第三種，也是最快最好的方式：加法與乘法的混合運(yùn)算。即企業(yè)有多條產(chǎn)品線，且對(duì)多產(chǎn)品線進(jìn)行復(fù)制開發(fā)。S=xA+yB+….

最后，再說說f。它與利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率都有直接聯(lián)系。利潤(rùn)率本身是沒有時(shí)間概念的，同樣的成本投入，三年賺10%和5年賺10%，雖然總和利潤(rùn)率都是10%，但如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，也不考慮資金周轉(zhuǎn)率，是絕對(duì)說不過去的。

不管怎么說，高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略仍然是房企求生趕超的利器，具體該如何操作呢？

首先，要實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，就要快速定策、快速出圖、快速開工、快速開盤，目的就是快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正和再投資。在現(xiàn)金流回正以后，施工速度可以放緩些，以達(dá)到把控產(chǎn)品品質(zhì)、拉長(zhǎng)工程款賬期的目的。

然而，僅靠資金管理，不可能從根本上提高開發(fā)效率。因?yàn)?，無論怎樣加強(qiáng)管理，從方案到施工圖完成最快也要35-40天左右，再怎么考核也不可能壓縮到15天，所以要想從根本上提高開發(fā)效率和周轉(zhuǎn)速度，最終還是需要推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，建標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，入庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過其他項(xiàng)目驗(yàn)證過的，不能有明顯的缺陷，更不會(huì)有明顯的錯(cuò)誤。同時(shí)，還要明白一個(gè)問題，那就是——產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不是設(shè)計(jì)部門一個(gè)部門的事情，而是多條線并舉，從投拓、成本、招采、營(yíng)銷等各各環(huán)節(jié)共同參與完成的。很多地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線遲遲不達(dá)標(biāo)，根本原因也往往在此，設(shè)計(jì)部門閉門造車，任性定標(biāo)準(zhǔn)，不僅經(jīng)不起項(xiàng)目的驗(yàn)證，更談不上復(fù)制推廣。

綜上，在今年的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之下，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，找機(jī)會(huì)超車，首先得有一個(gè)清晰的戰(zhàn)略，其次要有可高效復(fù)制的產(chǎn)品線，最后就是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的協(xié)同效應(yīng)。